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Das müssen Sie rund um das Vorkaufsrecht von Immobilien wissen

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien fällt hin und wieder der Begriff Vorkaufsrecht. Doch worum handelt es sich eigentlich bei diesem Vorkaufsrecht und was ist im Zusammenhang damit zu beachten? Wer kann es unter welchen Umständen ausüben? Lesen Sie hier alles, was Sie rund um das Vorkaufsrecht von Immobilien wissen müssen.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht in einen Kaufvertrag einzutreten, der zwischen einem vorkaufsverpflichteten Eigentümer und einem Dritten, also einem nicht-vorkaufsberechtigten Käufer geschlossen wurde. Der vorkaufsverpflichtete Eigentümer darf die Sache, hier die Immobilie, also nicht an einen Dritten verkaufen, solange er den Kaufvertrag nicht dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt hat.
Möchte dieser die Immobilie zu den im Kaufvertrag ausgehandelten Konditionen erwerben, kann er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und an Stelle des Drittkäufers in den Kaufvertrag einsteigen.
Damit ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, muss es

  • einen Vorkaufsverpflichteten
  • einen Vorkaufsberechtigten
  • einen Drittkäufer

geben.

Zwischen diesen drei Parteien muss sowohl ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer als auch ein Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten bestehen. Die Verträge müssen rechtswirksam und notariell beurkundet sein. Nur wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Zu unterscheiden ist bei dem Vorkaufsrecht in erster Linie zwischen dem öffentlich-rechtlich oder gesetzlichen Vorkaufsrecht, dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht und dem dinglichen Vorkaufsrecht.

Das öffentlich-rechtliche oder gesetzliche Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche oder auch gesetzliche Vorkaufsrecht bezeichnet zum einen das Vorkaufsrecht von Gemeinden und Kommunen beim Verkauf von Grundstücken. Es ist in den Paragraphen 24 bis 28 des Baugesetzbuches geregelt. Ist ein Grundstück mit einem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht belegt, muss der Kaufvertrag also zunächst der Kommune oder Gemeinde vorgelegt werden. Die Kommune oder Gemeinde hat nun die Wahl, zu den im Vertrag vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag einzusteigen. Nur wenn sie ihr Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nimmt, kommt der Verkauf mit dem Drittverkäufer zum Abschluss.

Paragraph 577 BGB regelt darüber hinaus ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter. Wird eine vermietete Wohnung vom Eigentümer verkauft, so hat der Mieter unter gewissen Umständen ein Vorkaufsrecht und kann zu den vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt der Kaufvertrag mit dem jeweiligen Drittkäufer nicht zustande.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht kann jederzeit zwischen zwei Parteien vereinbart werden. Es wird auf der Grundlage der Paragraphen 463 bis 473 BGB vereinbart und ist neben Immobilien auch auf alle anderen verkaufsfähigen  Gegenstände anwendbar. Ebenso wie das öffentlich-rechtliche oder gesetzliche Vorkaufsrecht greift auch das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur im Verkaufsfall. Es muss also ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Drittkäufer vorliegen, damit der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann.
Im Fall einer Insolvenz verliert das schuldrechtliche Vorkaufsrecht seine Gültigkeit.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht gilt nur für Grundstücke. Die rechtliche Grundlage bilden die Paragraphen 1094 bis 1104 BGB. Der Vorkaufsberechtigte bei dem dinglichen Vorkaufsrecht muss als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Das dingliche Vorkaufsrecht wird auch durch eine Insolvenz nicht gebrochen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

In der Praxis kommt im Zusammenhang mit Immobilien vor allem das Vorkaufsrecht des Mieters besonders oft zum Tragen. Es verpflichtet den Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 577 BGB, den Mieter über einen bevorstehenden Verkauf und die Konditionen des Verkaufs zu informieren. In Ausübung seines Vorkaufsrechts kann der Mieter zu den mit einem Drittkäufer ausgehandelten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten.
Es gibt jedoch einige Regelungen, durch die das Vorkaufsrecht des Mieters eingeschränkt wird. So kommt das Vorkaufsrecht des Mieters nicht zum Tragen, wenn der Vermieter und Eigentümer die Immobilie an Familienangehörige oder Angehörige seines eigenen Haushalts verkaufen möchte. Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht außerdem nur beim Erstverkauf der Immobilie.
Möchte der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, muss er dies dem Vermieter gegenüber erklären und kann dann in den Vertrag eintreten.

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