Der Kaufvertrag und seine Tücken

Der Kaufvertrag ist das Wichtigste bei der Abwicklung. Dieser ist das entscheidende Bindeglied zwischen Wunsch und Verbindlichkeit. Der Notar hat die Aufgabe dafür zu sorgen, dass jeder das bekommt, was er sich wünscht. Der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer die Immobilie. Die Kleinigkeiten sind wichtig:

  • Grundbucheintragungen wie Grundschulden und Dienstbarkeiten sind üblich
    Grundschulden werden in der Regel natürlich nicht übernommen, aber Dienstbarkeiten, wie Wegerechte oder Versorgung durch z.B. Elektrizitätswerk oder ähnliches müssen meist übernommen.
  • Übergang von Nutzen und Lasten
    Erst wenn der Kaufpreis geflossen ist, kann der Schlüssel übergeben werden. Ist dies geschehen, ist der Käufer wirtschaftlicher Besitzer der Immobilie. Rechtlich erst, wenn diese im Grundbuch eingetragen wurde. Das geschieht erst, wenn die Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten beglichen wurden.
  • Wer haftet für die Kosten?
    Beide Parteien haften im Außenverhältnis (z.B. Grunderwerbssteuer u. Notarkosten), auch wenn im Vertrag steht, dass der Käufer alles zahlt. In der Praxis stellt dies kein Problem dar, aber der Verkäufer haftet mit.
  • Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung ist ein gängiger Passus in einem Kaufvertrag und sichert den Verkäufer ab, dass auch der Kaufpreis tatsächlich fließt. Damit der Verkäufer nicht extra klagen muss, um an sein Geld zu kommen, ist dieser Passus ebenfalls wichtig.
  • Eine Finanzierungsvollmacht ist normal und notwendig, damit der Käufer Grundschulden z.B. eine Hypothek auf die Immobilie eintragen lassen kann, obwohl ihm die Immobilie noch nicht gehört. Der Verkäufer gestattet dem Käufer per Vollmacht die Immobilie zu belasten und im Gegenzug verpflichtet sich die Bank,  Zahlungen nur auf die Kaufpreisforderung zu leisten.
    Dies sichert beide Seiten in angemessener Weise ab.
  • Auflassungsvormerkung
    Der Käufer wird nach Beurkundung des Kaufvertrages als Eigentümer vorgemerkt. So kann der Verkäufer nicht nochmal verkaufen und der Käufer hat die Sicherheit, Eigentümer zu werden, wenn der Kaufpreis ordnungsgemäß bezahlt wird.

Was passiert wenn der Käufer nicht zahlt?

Dies ist ein theoretisches Risiko, was nur vorkommt, wenn keine Finanzierungszusage vor dem Notartermin vorgelegt wird. Deshalb ist die ein MUSS. Falls es zu diesem seltenen Fall kommen sollte, dann muss gewährleistet sein, dass die Auflassungsvormerkung ohne Zustimmung des Käufers wieder gelöscht wird. Dies kann der Notar einfach mit einem Passus im Kaufvertrag regeln. Aber dies ist tatsächlich ein sehr ungewöhnlicher Ausnahmefall, der bei einem professionellen Makler nicht vorkommt.

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